월세집이 경매로 넘어갔습니다. 23년 8월에 계약하였고 부산지역으로 보증금 3000만원의 소액 임차인입니다. 확인해보니 17년도

23년 8월에 계약하였고 부산지역으로 보증금 3000만원의 소액 임차인입니다. 확인해보니 17년도 근저당권이 설정되어있어 확정일자를 받았어도 대항력이 없다고 합니다. 26년 3월에 배당기일이지만 낙찰자가 1월까지 집을 비워 달라고 합니다. 배당을 못받았는데도 이사를 나가도 될까요..?  그리고 25년 기준 최우선변제금이 2800입니다. 근저당권은 17년에 되어있어 2000만원까지 최우선변제금으로 산정되어있는데 저는 17년도 기준으로 최우선변제금으로 측정되는 걸까요..? 그리고 미납한 월세는 보증금에서 공제가 된다고 하는데 최우선 변제금에서 공제가 되는걸까요 아니면 3000만원에서 공제가 되는걸까요..? 

안녕하세요 :)

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자연에 진심인 청년 기업 그린파머스 팀입니다.^^

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정리해서 답변드립니다.

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1. 배당을 받기 전인데 집을 비워도 되는지

가능합니다.

배당 여부는 ‘점유’가 아니라 ‘배당요구 종기 전 대항요건 유지 여부’가 기준입니다.

이미 대항력이 없고 배당요구를 해두었다면, 배당기일(26년 3월) 전에 이사 나가도 배당권이 사라지지 않습니다.

낙찰자가 명도를 요구하는 것도 법적으로 가능한 상황입니다.

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2. 최우선변제금 기준 연도

임차인 기준 시점은 ‘근저당 설정일’입니다.

근저당이 2017년 설정 → 2017년 기준 최우선변제금 적용

부산 기준으로

최우선변제 한도 2,000만원이 맞습니다.

2025년 기준 2,800만원은 적용되지 않습니다.

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3. 미납 월세 공제 기준

미납 월세는 전체 보증금 3,000만원에서 먼저 공제됩니다.

그 후 남은 금액 중에서 최우선변제금 한도(2,000만원)를 기준으로 배당이 이루어집니다.

즉,

최우선변제금에서 바로 공제되는 개념은 아닙니다.

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정리하면

이사는 배당 전이라도 가능

최우선변제금은 2017년 기준 2,000만원

월세 공제는 보증금 전체에서 먼저 차감 입니다.

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